Gepost op 2019-10-01

Het lijkt wel een natuurwet. Elk jaar wordt wel één of andere regel in de sociale huur aangepast. Begin 2020 is het weer van dat. Dat besliste de vorige regering al. En deze keer met een impact op de sociale huurprijzen. De berekening van die huurprijzen wordt op verschillende manieren gewijzigd. Dat kan voor sommige huurders een zeer grote impact hebben en de sociale huurprijs sterk doen oplopen. In dit artikel bespreken we de aankomende veranderingen. We vragen tegelijk aan de nieuwe Vlaamse Regering om die uit te stellen en bij te sturen.

Marktwaardes worden berekend via sociale huurschatter

Vanaf 1 januari 2020 bepalen de notaris en de verhuurder niet langer de marktwaarde van een sociale huurwoning. In de plaats hiervan worden de marktwaarden van woningen vastgesteld met een objectief schattingsmodel, de zogenaamde sociale huurschatter, van het agentschap Wonen-Vlaanderen. Op basis van een 16-tal woningkenmerken (ligging van de woning, bouwjaar, oppervlakte van de woning, aantal slaapkamers, woningstaat, …) wordt de marktwaarde bepaald. De marktwaarde van de sociale huurwoning is de huurprijs die een huurder voor een vergelijkbare woning – qua type, leeftijd, onderhoudstoestand en omgeving – op de private huurmarkt zou betalen. De marktwaarde heeft invloed op de effectief te betalen huurprijs voor de huurder. Hoe hoger de marktwaarde, hoe lager de patrimoniumkorting. Ook de minimale en maximale huurprijs worden bepaald door de marktwaarde.

Wat zijn de effecten van deze wijziging op de marktwaarden?
Vooral de ligging, het bouwjaar en de grootte (aantal slaapkamers) hebben een grote invloed op de marktwaarde. Simulaties tonen aan dat ruim de helft van de marktwaarden zal stijgen. Bij 1/5 van de woningen zal de marktwaarde stijgen met maximaal 50€, bij 1/3 van de woningen zien we een stijging van de marktwaarde van 100€ en meer. De stijging situeert zich vooral bij de woningen met de hoogste en de laagste marktwaarden.
Wat betekent dat voor de uiteindelijk te betalen huurprijs?

Ook hier tonen simulaties aan dat ruim 50% van de huurders meer zal betalen. Op een kleine 10% van de sociale huurders zal dit amper impact hebben. 30% van de huurders zal vanaf 1 januari 2020 tot 25€ meer moeten betalen voor zijn woning, 16% zal tot 50€ extra betalen en 6% zelfs meer dan 50€ extra per maand. Ook hier lijken de stijgingen zich voornamelijk te situeren bij de huurders met de laagste inkomens.
Misschien lijkt 25€ of zelfs 50€ per maand extra niet veel voor onze beleidsmakers, maar voor sociale huurders is dit een stevige streep door de rekening. We vrezen dan ook dat de betaalbaarheidsproblemen nog meer zullen toenemen.

Implementatie en overgangsmaatregelen
De wijziging is voorzien op 1 januari 2020, voor alle lopende en alle nieuwe verhuringen. Met andere woorden: op 1 januari 2020 wordt de basishuurprijs van alle verhuringen vervangen. Er zijn geen overgangsmaatregelen voorzien om grote huurprijsstijgingen te ondervangen.

Voor elke woning zal een rapport beschikbaar zijn met daarin de woningkenmerken op basis waarvan de huurschatter de marktwaarde berekent. We vragen aan de huisvestingsmaatschappijen om dit rapport bij te voegen bij de huurprijsfiches, maar ze zijn niet verplicht om dat te doen. Ze zijn echter wel verplicht om de huurder de info over de marktwaarde te bezorgen wanneer deze ernaar vraagt. Wilt u als huurder dus nagaan op basis van welke gegevens de marktwaarde werd berekend, vraag het rapport dan op bij je maatschappij als ze het zelf niet geeft. Op deze manier kunnen de woningkenmerken die gebruikt werden, gecontroleerd worden. Zo kan ook nagegaan worden of verbeteringswerken die uitgevoerd zijn op kosten van de huurder (bijvoorbeeld installeren nieuwe keuken en badkamer) mee in rekening werden gebracht voor het bepalen van de marktwaarde, want dat mag natuurlijk niet.

Bij een betwisting van deze marktwaarde kan de sociale huisvestingsmaatschappij samen met de VMSW, een nieuwe marktwaarde bepalen. Die kan maximaal 10% afwijken van de geschatte marktwaarde. De huurder heeft dit recht niet. Heb je toch vragen bij de marktwaarde, dan ga je best langs bij de huurdersbond in je buurt. Zij kunnen dan samen met jou bekijken welke stappen je kan ondernemen.

Een energietoeslag voor energiezuinige woningen

Vanaf 1 januari 2020 zullen huurders die in een energiezuinige woning wonen een toeslag moeten betalen. Dit wordt de energiecorrectie genoemd. Op deze manier wil de Vlaamse regering de huisvestingsmaatschappijen stimuleren tot energiezuinige investeringen.

Welke huurders mogen zich aan deze toeslag verwachten?

Huurders die wonen in een woning gebouwd sinds 2006 zullen een energiecorrectie moeten betalen. Ook vervangingsbouwprojecten vanaf 1 januari 2006 vallen hieronder. Vonden er ingrijpende energetische renovaties plaats aan je woning met een bouwaanvraag vanaf 2015? Ook dan moet de huurder een energiecorrectie betalen. Voor andere lopende huurovereenkomsten wordt er (voorlopig) geen energiecorrectie berekend.

Voor alle nieuwe verhuringen zal vanaf 1 januari 2020 de energiecorrectie via een EPC opgesteld na 11 januari 2013 berekend worden. Als de EPC-score echter hoger ligt dan 200 kWh/m²jaar voor midden- of zijappartementen of 250 kWh/m²jaar voor andere woningtypes wordt er geen energiecorrectie berekend. De energiescore geeft namelijk een te hoog energieverbruik aan om een verdere detailberekening te verantwoorden.

Hoe wordt de energiecorrectie berekend?

De energiecorrectie wordt berekend door het verschil te nemen tussen het verwachte energieverbruik van de woning en het referentieverbruik van de woning. Dit referentieverbruik wordt vastgelegd op basis van een maatregelenpakket gangbaar in het bouwjaar 2006. Om de energiebesparing om te zetten in euro’s, wordt er gebruik gemaakt van het sociaal tarief en een reboundfactor. Deze houdt rekening met de verwachte besparing. Zo krijg je de energiecorrectie uitgedrukt in een maandelijkse bijdrage.

Door de techniciteit van de te hanteren berekeningsformules is het quasi onmogelijk voor een huurder of zelfs een huurdersbond om na te gaan of de berekening correct is. Dit kan natuurlijk niet door de beugel. We hopen dat Wonen Vlaanderen op korte termijn een tool ter beschikking zal stellen op basis waarvan dit nagegaan kan worden. Ook zullen we huurders die langskomen bij de huurdersbond met vragen over deze energiecorrectie in eerste instantie adviseren om de noodzakelijke gegevens op te vragen aan de sociale huisvestingsmaatschappij.

Hoeveel bedraagt de toeslag?

Voorlopige simulaties (voor woningen en appartementen vanaf bouwjaar 2011) tonen aan dat er een energiecorrectie zal moeten betaald worden voor ruim 4.400 woningen en 11.600 appartementen. Als we naar de gemiddelde toeslag kijken, stellen we vast dat hoe later het bouwjaar, hoe hoger de energiecorrectie. Dat is niet verrassend. Ook bij woningen ligt de energiecorrectie algemeen bekeken hoger. Bij een appartement gebouwd in 2011 zal een huurder gemiddeld 5,5€ per maand extra moeten betalen. Bij een recente woning (2018) loopt deze energiecorrectie op tot bijna 26€ per maand. Voor woningen gebouwd vanaf 2013 ligt deze maandelijkse toeslag voor zowel woningen als appartementen boven de 10€.

Door de Vlaamse regering wordt de invoering van de energiecorrectie gemotiveerd als een stimulans voor sociale huisvestingsmaatschappijen om te investeren in energiezuinige woningen. Ze bekijken dit als een win-win situatie. Huurders moeten minder betalen voor het energieverbuik en de huisvestingsmaatschappij kan een deel van de investering terug verdienen. Het is maar de vraag of dit ook zo door de huurders op deze manier aangevoeld zal worden. In de praktijk betekent dit voor een groot deel van deze huurders gewoon een toeslag zonder dat er recent energiezuinige investeringen werden gedaan. Hun energiefactuur daalt dus niet, maar ze betalen wel een toeslag.

Alle inkomens worden volledig meegeteld

Er is nog een laatste wijzigingen die een belangrijke impact heeft op de huurprijsberekening. Vanaf 1 januari 2020 wordt het volledige inkomen van alle meerderjarige personen (18 jaar of ouder) die de woning op duurzame wijze bewonen, mee in rekening gebracht. Het inkomen van tijdelijke bijwoners en meerderjarige kinderen die nog kinderbijslaggerechtigd zijn wordt niet in rekening gebracht. Ook dit zal dus voor een (weliswaar kleine) groep huurders een huurprijsstijging mee brengen. Hoe groot deze groep is, is nog niet duidelijk. Bovendien zet dit de familiale solidariteit onder druk.

Ook wordt er niet meer langer gekeken naar het referentie-inkomen van 3 jaar terug. Er wordt rekening gehouden met de inkomsten ontvangen in het jaar waarop het laatst beschikbare aanslagbiljet betrekking heeft. Het is dus mogelijk dat er binnen één gezin aanslagbiljetten van meerdere inkomensjaren gebruikt zullen worden. Let op: het aanslagbiljet heeft betrekking op inkomsten van maximaal 3 jaar voorafgaand aan de toepassing. Als geen van de huurders en gezinsleden een referentie-inkomen heeft, dan wordt de huurprijs berekend op basis van het huidig inkomen.

Een klein lichtpuntje. Als het inkomen lager ligt dan het leefloon wordt dit inkomen niet meer opgetrokken tot het leefloon voor de berekening van de huurprijs. Een belangrijke verbetering aangezien bij een groot deel van deze huurders de te betalen reële huurprijs op basis van het inkomen opgetrokken zal worden tot de minimale huurprijs.

Besluit

De wijzigingen die doorgevoerd worden vanaf 1 januari 2020 hebben een invloed op de te betalen huurprijs van zo goed als alle sociale huurders. Er werd (beperkt) nagegaan wat de impact is van de verschillende individuele wijzigingen op de huurprijs. Er werd echter niet nagegaan hoe groot de groep is die gevangen wordt door een combinatie van deze wijzigingen en wat dit dan betekent voor hun huurprijs. Evenmin werd voldoende nagegaan welke groep van huurders (qua inkomen, statuut,..) het grootste deel van de huurprijsstijging op zich zal nemen. We vrezen dat net de laagste inkomens geconfronteerd zullen worden met de grootste stijgingen.

Niet enkel bij de huurders en huurdersorganisaties bestaat er ongerustheid. Ook van sociale huisvestingsmaatschappijen vangen we zulke signalen op. Ze vrezen dat ze huurders niet tijdig kunnen informeren én dat door de stijging van de huurprijzen ook de huurachterstand zal stijgen.
We roepen onze beleidsmakers dan ook op om de impact van de gecombineerde wijzigingen beter in kaart brengen en de invoering van de maatregelen bij te sturen en minstens uit te stellen of overgangsmaatregelen in te schrijven waardoor te grote huurprijsstijgingen opgevangen kunnen worden.

Vragen wanneer je de nieuwe huurprijsberekening ontvangt? Ga dan langs bij de huurdersbond.